OVER HYPOTHEKEN

Hier vindt u alle belangrijke informatie over hypotheken.

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening die u afsluit om een eigen huis te kunnen kopen. Gedurende de looptijd van de hypotheek betaalt u maandelijks een bedrag aan hypotheekrente, een bedrag voor de aflossing en eventueel premie voor de verzekeringen.

Welke hypotheekvormen zijn er?

Waneer u een nieuwe hypotheek afsluit, kunt u kiezen tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.

Annuïteitenhypotheek
De annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij de aflossing en rente wordt berekend over de gehele looptijd en verdeeld over het aantal maanden. Voordeel hiervan is dat u elke maand hetzelfde bedrag betaald aan de hypotheek. Binnen het vaste bedrag per maand betaalt u in de eerste periode meer rente en minder aflossing, maar geleidelijk verandert die verhouding. Omdat u in het begin meer rente betaalt dan later, kunt u in het begin meer rente aftrekken van de loonbelasting. Dat betekent dat uw netto kosten aan de hypotheek in het begin lager zijn dan later. Een dergelijke ontwikkeling van maandlasten kan gunstig zijn indien u een soortgelijke ontwikkeling voorziet in uw inkomen.

Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek wordt de aflossing gelijkmatig verdeeld over de looptijd van de hypotheek, maar de rente zal direct afhankelijk zijn van het openstaande bedrag op de lening. Bij deze hypotheekvorm zullen uw maandlasten in het begin hoog zijn en geleidelijk minder hoog worden.

Hoe werkt hypotheekrente?

Over een hypothecaire lening moet u, net als bij iedere andere lening, rente betalen. De ontvangen rente wordt door de hypotheeknemers gebruikt om winst te maken, maar ook om risico’s af te dekken. Omdat er verschillende risico’s zijn, hanteren de hypotheeknemers verschillende rentetarieven bij verschillende producten.

Ook de duur van de lening geeft bepaalde risico’s. Wanneer u elke maand rente betaalt op basis van het huidige rentetarief, lopen de hypotheeknemers geen risico’s. Maakt u langlopende afspraken over de te betalen rente? Dan moeten de hypotheeknemers het rentetarief voorzien van een ‘opslag’ om eventuele kosten te dekken.

Omdat er sprake is van concurrentie op de hypotheekmarkt, bieden de hypotheeknemers verschillende rentetarieven aan.

Hoe komt de rente tot stand?
De stand van de rente wordt bepaald door twee kengetallen: de marktrente en de kapitaalrente. Bij het spel van vraag en aanbod binnen verschillende valuta’s en de directe transacties tussen valuta (de valutamarkt) is rente nodig. De Europese bank bepaalt deze rentes met als doel de gewenste prijsverhoudingen in stand te houden. Bovendien beïnvloedt de bank hiermee de ecomonie van de markten. De rentes worden laag gehouden om een economie te stimuleren en hoog om een economie te belasten (en daarmee het Europese evenwicht te bewaren). Een vuistregel is dat de hypotheekrente omhoog gaat als de koopkracht en werkgelegenheid toenemen en omlaag als er een economische recessie dreigt.

Het belang van de executiewaarde
Hypotheeknemers nemen risico’s met het afsluiten van een hypotheek. Wanneer het geleende bedrag meer is dan de executiewaarde van het onderpand, lopen de hypotheeknemers enig risico. Het is namelijk mogelijk dat uw huis bij een executieverkoop niet voor het getaxeerde bedrag verkocht kan worden. De hypotheeknemers zullen dus een kleine opslag maken in de rente om dat risico af te dekken. Wilt u meer lenen dan het huis zou opleveren bij een executieverkoop? Dit is mogelijk, maar hiermee nemen de hypotheeknemers een groot risico. Om dat risico af te dekken, vragen de hypotheeknemers een opslag op de actuele rente. Hypotheeknemers hanteren vaak verschillende rentetarieven:

  • bij een garantie (bv. Nationale Hypotheek Garantie);
  • op basis van verschillende risicoklassen gekoppeld aan de marktwaarde van de woning.

Wat is een rentevastperiode?

Als u een hypotheek afsluit, dan kunt u kiezen voor een rentevaste periode van een aantal jaren en/of voor variabele rente. Elke hypotheeknemer geeft u deze keuze. Het principe hiervan is eenvoudig. Als u ‘afspreekt’ welke rente u betaalt over het geleende bedrag, moet u ook afspreken hoelang die afspraak duurt. Omdat de rente per dag kan veranderen, biedt het ‘vastzetten’ van de rente een zekerheidsvoordeel. De hypotheeknemer zal bij een langdurende afspraak over de rente zijn risico willen afdekken. Daarom vragen vrijwel alle hypotheeknemers een hogere rente bij een lange rentevaste periode dan bij een kortere.

De variabele rente is in feite een rentevaste periode van één maand. Hierbij kijkt de hypotheeknemer steeds naar de kapitaalrente en bepaalt elke dag de nieuwe rentetarieven.

Uw hypotheek oversluiten

Het oversluiten van een hypotheek betekent niets anders dan het wijzigen van de rentevaste periode en/of het overstappen naar een andere hypotheeknemer. Over het algemeen sluit u over als u lagere  financiële lasten of meer zekerheid wilt.

Bij de meeste hypotheeknemers kunt u de rentevaste periode wijzigen. Wanneer u daarbij een kortere rentevaste periode neemt, bijvoorbeeld van 10 jaar rentevast naar variabel, moet u een boete betalen. Dat lijkt vreemd, maar dat kan toch zeer voordelig zijn. Deze boete, ook wel boeterente genoemd, kan meestal gefinancieerd worden in uw huidige hypotheek, mits de waarde van uw huis dat toelaat. De hypotheeknemer zal bij oversluiting naar een kortere rentevaste periode dan ook vragen om een hertaxatie van uw huis. De volledige boeterente is aftrekbaar van de loonbelasting in het jaar van oversluiting. Het resultaat is vaak dat uw schuld weliswaar hoger wordt, maar u datzelfde jaar een flink bedrag van de belasting terugkrijgt. De hoogte van de boeterente verschilt enorm per hypotheeknemer en bovendien valt er vaak over te onderhandelen.

Wanneer u oversluit naar een langere rentevaste periode, vraagt de hypotheeknemer slechts administratiekosten. Meestal staan deze kosten al vermeld in het hypotheekcontract. Een oversluiting begint met een gesprek met de hypotheekadviseur van DBA advies.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als u aan bepaalde voorwaarden voldoet kunt u in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie. Wanneer het geleende bedrag wordt gegarandeerd als er betalingsproblemen zijn, hoeven de hypotheeknemers geen risico in te dekken en hanteren zij een lagere rente.

Eén van de voorwaarden is dat uw hypotheek ten hoogste € 245.000 bedraagt. De garantie is bedoeld voor starters en dus zijn uw inkomsten ook bepalend voor het verkrijgen van de garantie. Vanaf 1 januari 2017 wordt de kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Lees meer over Nationale Hypotheek Garantie op www.nhg.nl.